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オーバーローン住宅のあるとき

オーバーローン住宅とは何か?

一戸建てでもマンションでも住宅を新築で購入した場合、現在の住宅市場では、その住宅は中古住宅となり評価額は翌日から下がることになります。したがって、住宅の購入時に住宅ローンを利用すると、よほど多くの頭金を入れた場合は別として、住宅ローンの残債の方が住宅の評価額よりも高くなります。つまり、住宅の売却をしたときには、マイナスが実現することになります。このような状態にある住宅のことを、オーバーローン住宅といいます。

住宅ローンの返済がすすんでいけばマイナス分が減るように思いますが、住宅の評価額も経年によって下がっていきます。そのため、なかなかオーバーローンが解消しないのが現実です。このようなオーバーローン住宅は、離婚のときの整理方法が大きな課題になります。

 

住宅ローンの整理方法

離婚の財産分与において、住宅ローンを整理するいちばん分かり易い方法は住宅の売却です。住宅の評価が住宅ローンの残債よりも高いときには、売却によって住宅ローンの返済ができ、お金がのこります。その金額を財産分与の対象にすることになります。または、売却したときにでる利益を想定して、その利益を財産分与の対象とし、住宅ローンは住宅を利用する側が支払っていきます。

オーバーローンのときは、売却するときにでるマイナス分を補てんするほどの金融資産を持っていないことがほとんどですので、実際には売却が難しくなります。このようなとき、離婚後に住居として住宅を利用する側が住宅ローンを支払っていくことが多くあります。

 

債務者、連帯保証人の変更には銀行の承諾が必要

離婚後に住宅ローンを支払う者が、離婚時の取り決めにより、当初の契約上の債務者と異なることもあります。夫が住宅ローンの債務者であったけれど、離婚後には妻がその住宅に住むために住宅ローンを支払っていく場合です。本来であれば、債務者を変更することが分かり易いのですが、実際には困難となります。債務者の変更は、住宅ローンを貸し付けている銀行の承諾が必要になります。通常では認められません。したがって、夫婦間で離婚後に支払いの負担変更をおこなって支払い続けるか、妻の名義での借り換えを行なえるかどうかを、検討することになります。

また、住宅ローンの契約時には夫の収入だけでは返済能力が十分ではないとして、銀行の指定によって妻を連帯保証人にしていることがあります。そのようなとき、離婚後も共同して元夫婦で債務を負担することになりますので現実的に困ります。連帯保証人を債務者の両親などに変更してもらうよう、銀行に交渉することが必要になります。

以上のように、住宅ローンのある住宅が離婚時にあると、その整理方法に頭を痛めることが多くあります。

 

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